Každé společenství vlastníků jednotek má statutární orgán, který může být kolektivní (výbor) nebo individuální (předseda). Každý člen statutárního orgánu má zákonem stanovenu řadu povinností, přičemž jednou z nich je povinnost vykonávat funkci s péčí řádného hospodáře.
Definici péče řádného hospodáře nenaleznete v zákoně, nýbrž v judikatuře, která stanoví, že péči řádného hospodáře lze chápat tak, že řádný hospodář činí právní úkony týkající se obchodní společnosti odpovědně a svědomitě a stejným způsobem rovněž pečuje o její majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. září 2009, sp. zn. 5 Tdo 875/2009). Pokud člen statutárního orgánu při převzetí funkce nebo při jejím přijetí mohl zjistit, že péče řádného hospodáře není schopen a nevyvodil z toho pro sebe právní důsledky, a přesto jedná, má se za to, že jedná nedbale. Pokud tedy funkci převezme ten, kdo nemá potřebné znalosti, zkušenosti nebo čas, je nepochybné, že velmi pravděpodobné, že péči řádného hospodáře poruší. V případném soudním řízení je však nutné, aby společenství vlastníků jednotek v postavení žalobce porušení péče řádného hospodáře této osobě prokázalo.
Člen statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek má nejen povinnost disponovat alespoň takovými znalostmi, které mu umožní rozeznat hrozící škodu a potřebu odborné pomoci kvalifikovaného subjektu, ale také povinnost zabránit vzniku takové škody a povinnost zajistit potřebnou odbornou pomoc.
Porušením péče řádného hospodáře může být například porušení povinnosti uložit některé listiny do sbírky listin (§ 106 odst. 2 zákona o veřejných rejstřících) nebo porušování povinností při správě cizího majetku (§ 220 trestního zákoníku).
Nejvyšší soud se problematikou porušení péče řádného hospodáře již mnohokrát zabýval, přičemž dospěl k závěru, že za porušení péče řádného hospodáře nelze automaticky považovat nevymáhání pohledávky nebo nepodání odvolání (zde je potřeba posoudit, zda byla zvážena možnost úspěchu ve věci), porušením péče řádného hospodáře není ani uchovávání platební karty zřízené pro společenství vlastníků jednotek v bytě člena statutárního orgánu, ale porušením péče řádného hospodáře bude, bude-li tato platební karta uložena společně s PINem.
Co je tedy člen statutárního orgánu povinen vykonávat, aby dodržel svou povinnost péče řádného hospodáře? Takový člen statutárního orgánu musí:
- zajistit dostatečnou informovanost společenství vlastníků jednotek o všech záležitostech spojených se správou domu a hospodařením;
- povinnost prověřit vhodnost, znalosti a zkušenosti odborných osob, na které jsou delegovány některé povinnosti statutárního orgánu, zajistit dostatečné předpoklady pro výkon jejich činnosti a vytvořit kontrolní mechanismy;
- povinnost přibrat k rozhodování o záležitosti vhodnou a problematiky znalou osobu, nemá-li člen statutárního orgánu sám potřebné znalosti;
- při rozhodování o všech záležitostech má povinnost zvážit všechny okolnosti a následně rozhodnout informovaně, v obhajitelném zájmu společenství vlastníků jednotek a s nezbytnou loajalitou;
- povinnost náležitě zvážit rozhodnutí, zda vymáhat pohledávky společenství vlastníků jednotek;
- povinnost veškerá rozhodnutí dokumentovat.
Mimo výše uvedeného obecného standardu dovozeného judikaturou má člen statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek také povinnost vést seznam vlastníků, svolávat zasedání shromáždění, poskytovat vlastníkům informace o společenství vlastníků jednotek, správě domu a hospodaření, zajišťovat výběr příspěvků na správu domu a následně provádět vyúčtování odebraných služeb, ukládat dokumenty do sbírky listiny nebo také archivovat zápisy ze shromáždění vlastníků jednotek.
Poruší-li člen statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, je odpovědný podle občanského zákoníku za porušení smluvní povinnosti či zákona, případně podle zvláštních právních předpisů, krajním důsledkem je také vznik trestněprávní odpovědnosti. V důsledku rozhodnutí soudu o porušení povinnosti péče řádného hospodáře může být zavázán nahradit majetkovou škodu i nemajetkovou újmu, nadto takovému členovi statutárního orgánu vzniká ručení za dluhy společenství vlastníků jednotek do výše způsobené škody.
Jak můžete postupovat, poruší-li člen statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek své povinnosti?
Společenství vlastníků jednotek, tj. právnická osoba, může podat žalobu na náhradu způsobené škody. Takový postup bude v praxi velmi problematický, neboť za právnickou osobu jedná předseda společenství vlastníků jednotek nebo předseda výboru společenství vlastníků jednotek, přičemž právě tato osoba nepodá žalobu sama proti sobě. Před samotným podáním žaloby je tedy nezbytné zvolit do funkce statutárního orgánu osobu jinou, nebo pověřit podáním žaloby jiného člena statutárního orgánu. V případě, že nebude možné takto postupovat, může kterýkoliv člen společenství vlastníků jednotek podat příslušnému soudu návrh na ustanovení opatrovníka, který poté bude oprávněn hájit zájmy společenství vlastníků jednotek a výše uvedenou žalobu na náhradu vzniklé škody podat.
V praxi se lze setkat také se situací, kdy žalobu na náhradu škody podá kterýkoliv člen společenství vlastníků jednotek. Uvážíme-li však skutečnost, že uplatňovaná náhrada škody není pohledávkou tohoto člena společenství vlastníků jednotek, nýbrž samotného společenství vlastníků jednotek, tj. právnické osoby, mohou soudy shledat nedostatek aktivní věcné legitimace. Pokud se však škoda projeví také v majetku tohoto člena společenství vlastníků jednotek, může požadovat náhradu vzniklé škody v rozsahu, ve kterém se promítá do účasti tohoto člena společenství vlastníků jednotek. To však vychází z předpokladu, že tento člen má majetkovou účast, která může být znehodnocena.
Část odborné veřejnosti vychází z předpokladu, že člen společenství vlastníků jednotek však žádnou majetkovou účast mít nemůže, když samotné společenství vlastníků jednotek není vlastníkem domu, ale pouze jeho správcem. Druhá část odborné veřejnosti dovozuje, že i účast člena společenství vlastníků jednotek může mít majetkovou povahu, neboť došlo-li by ke zrušení společenství vlastníků jednotek, projevila by se způsobená škoda v konečném důsledku přímo v majetkové sféře jednotlivých vlastníků.
Nelze však odhlédnout od skutečnosti, že i pokud se takovému členu společenství vlastníků jednotek podaří soudní spor vyhrát, nebude náhrada škody přiznána tomuto členovi společenství vlastníků jednotek, nýbrž bude přiznána ve prospěch společenství vlastníků jednotek.
Je tedy patrné, že převzetí funkce člena statutárního orgánu není formalitou. Nemáte-li potřebné znalosti, zkušenosti nebo čas, je vhodné, aby tuto funkci zastával jiný člen společenství vlastníků jednotek. V praxi se také dá pověřit správou domu třetí osobu, zpravidla společnost, která se touto problematikou zabývá a správu vykonává pro více domů ve Vašem okolí.
