V naší advokátní kanceláři se čas od času setkáváme s absurdními situacemi. Posuďte sami – každý den, chodíte či jezdíte kolem budovy, která však právně neexistuje. Vy ji ale vidíte, můžete k ní přijít, sáhnout na ni. Víte, že v reálném světě existuje, právně však existovat nemusí. Jak na to, že stavba právně neexistuje přijdete? Stačí podívat se do katastru nemovitostí a až najdete pozemek, na kterém by stavba měla stát, nebo být jeho součástí můžete zjistit, že stavba na pozemku podle zápisu v katastru nemovitostí není evidována. Když si ale zapnete zobrazení katastrální mapy včetně leteckých snímků, stavbu uvidíte! Jen není zakreslena v katastrální mapě. Jak jsem zmínil, jde o stavbu, kterou svět (rozumějte katastr nemovitostí) neviděl.
V tomto článku se zaměřím na stavby, které byly postaveny před rokem 1976 a které nejsou evidovány v katastru nemovitostí. Mnohdy půjde o stavby zemědělské, k jejichž provedení se nevyžadovalo stavební povolení, jejichž stavební dokumentace se nedochovala anebo není v náležitém stavu. Pro legalizaci a zápis takové stavby do katastru nemovitostí bude třeba doložit mnoho dokladů, půjde o geometrický plán potvrzený katastrálním úřadem zakreslující stavbu na dotčených pozemcích, zjednodušenou dokumentaci stavby, tzv. pasport stavby, potvrzení o existenci stavby vydané příslušným stavebním úřadem a v neposlední řadě bude třeba prokázat, že jste vlastníkem stavby.
Úvodem je třeba zdůraznit, že i stavba postavená před rokem 1976 nezapsaná do katastru nemovitostí je černou stavbou a stavební úřad může, ať už z podnětu třetí osoby, nebo v rámci své vlastní úřední činnosti, nařídit odstranění této stavby. Níže si dovoluji vyjádřit se v krátkosti k jednotlivým dokumentům, které budete pro zápis stavby do katastru nemovitostí potřebovat.
Geometrický plán
Prvním podkladem, který bude nezbytný, je geometrický plán. Geometrický plán je technický dokument, který se vytváří pro účely zápisu obvodu budovy do katastrální mapy. Je to jeden z hlavních podkladů pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí a vyhotovuje ho úředně oprávněný geodet nebo geodetická kancelář. Geodetem vyhotovený geometrický plán je třeba nechat ověřit příslušným katastrálním úřadem. Geometrický plán pak slouží jako podklad pro katastrální úřad, aby mohl stavbu zanést do katastrální mapy. Také je přílohou návrhu na zápis stavby směřovanému katastrálnímu úřadu.
Pasport stavby
Dalším podstatným dokumentem pro zápis stavby do katastru nemovitostí je pasport stavby. Podle ustanovení § 245 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, nařídí, v případě, že se k provedení stavby stavební povolení nevyžadovalo, stavební dokumentace se nedochovala nebo není v náležitém stavu, stavební úřad vlastníkovi stavby, aby pořídil tzv. pasport stavby. Pasport stavby je formou zjednodušené dokumentace a zároveň je dokumentací odpovídající skutečnému provedení stavby. Pasport stavby obsahuje podrobný popis stavby, včetně výkresů, technických a průvodních zpráv. Také popisuje skutečný stav nemovitosti. Vyhotoví-li vlastník pasport stavby pak, nemá-li stavební úřad k pasportu stavby výhrady, zejména není-li třeba jej doplnit, změnit, nebo jinak přepracovat, stavební úřad jej ověří. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že stavba může být schválena jako využitelná jen pro takový účel, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním určena a vybavena.
Potvrzení o existenci
Jakmile je vyhotoven geometrický plán a pasport stavby je třeba požádat příslušný stavební úřad o vydání potvrzení o existenci stavby. Potvrzení o existenci stavby je veřejnou listinou, kterou vydává stavební úřad. Tento dokument potvrzuje, že daná stavba je skutečně postavena a existuje v souladu s právními předpisy a má být zanesena do katastru nemovitostí.
Souhlasné prohlášení o vlastnictví stavby
Vyjma těchto dokumentů bude muset vlastník stavby v případě, že není vlastníkem pozemku pod stavbou prokázat, že je vlastníkem stavby na tomto pozemku. Za tímto účelem si vlastník stavby nejčastěji obstará souhlasné prohlášení vlastníka pozemku o vlastnictví stavby, svědecké výpovědi či jiné podklady. Musí být patrno, že jemu, nebo jeho právnímu předchůdci, svědčí vlastnické právo ke stavbě.
Po získání všech výše uvedených dokladů, tj. geometrického plánu, pasportu stavby, potvrzení existence stavby a po získání souhlasného prohlášení o vlastnictví stavby, je třeba tyto podklady předložit příslušnému katastrálnímu úřadu, který eviduje pozemky, jejichž součástí se má zapisovaná stavba stát či na nichž zapisovaná stavba stojí.
Časová náročnost
Celý tento výše uvedený proces může trvat několik měsíců, ale také několik let. Vše záleží na tom, zda a v jakém stavu má vlastník stavby připraveny podklady. Jaké podklady bude třeba vytvořit, jak rychle příslušné úřady zpracují, ověří a osvědčí potřebné skutečnosti. Tím, kdo Vám může při zápisu vlastnického práva ke stavbě nejvíce pomoci je sehraný tým právníka, geodeta a stavebního projektanta.
