Určitě jste se ve svém životě setkali se situací, kdy je nějaká jednotka, ať už byt či nebytový prostor, ve spoluvlastnictví více osob. Tato situace je poměrně častá, protože který bytový dům v dnešní době nedisponuje vnitřní garáží poskytující vlastníkům parkovací místa, že ano? Bohužel takové spoluvlastnictví s sebou může nést určité nevýhody, a jednou z nich může být nevyužitelnost hlasů spojených s takovou jednotkou. Je totiž téměř nereálné, aby se na zasedání shromáždění vlastníků jednotek všichni spoluvlastníci dané jednotky sešli (jde-li o jednotku ve spoluvlastnictví mnoha osob), a když se tito spoluvlastníci nesejdou, automaticky o tyto hlasy klesá kvorum přítomných z hlediska usnášeníschopnosti shromáždění vlastníků jednotek a nelze s hlasy počítat ani pro účely rozhodování shromáždění vlastníků jednotek. Má to ale řešení.
Společný zástupce jednotky
Je-li jednotka ve spoluvlastnictví více osob, pak za danou jednotku může vůči společenství vlastníků jednotek jednat společný zástupce, kterého spoluvlastníci zmocní. Byť definice společného zástupce není v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvedena, občanský zákoník s tímto pojmem pracuje (např. ustanovení § 1185 odst. 2). Občanský zákoník stanoví, že jde o osobu, která vykonává práva spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění.
Společný zástupce může být zmocněn vždy pouze jeden a nemusí jím být žádný ze spoluvlastníků dané jednotky a dokonce ani člen společenství vlastníků jednotek. Společným zástupcem může být jakákoliv fyzická nebo právnická osoba, která bude v souladu se zákonem určena. A jak takový společný zástupce může být podle zákona určen?
Jak ustanovit společného zástupce?
Společný zástupce není volen, jak je tomu u správce společné věci v podílovém spoluvlastnictví, ale je zmocněn udělením plné moci k výkonu práv vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tj. vůči příslušnému společenství vlastníků jednotek.
Spoluvlastníci jednotky se mohou jednomyslně na konkrétní osobě dohodnout, a není-li taková dohoda možná, poté jej určí hlasováním podle principu majorizace. Společný zástupce může být zmocněn zákonem požadovanou většinou hlasů (počítanou podle velikosti hlasů odpovídajících jejich spoluvlastnickým podílům na jednotce). Téměř ve všech případech postačí, když společného zástupce zmocní prostá většina spoluvlastníků (tedy nadpoloviční) dané jednotky, ale může se stát, že v konkrétním případě bude vyžadována většina kvalifikovaná (vyšší než nadpoloviční, např. dvoutřetinová). Tak tomu bude zejména tehdy, nebude-li se jednat o běžnou správu, ale o správu mimořádnou (např. zmocnění společného zástupce pro rozhodování o několika činžovních domech). Současná judikatura také umožňuje, aby se spoluvlastníci jednotky dohodli na jiné potřebné většině nebo velikosti hlasů s tím, že pokud jde o dohodu o správě nemovité věci, vyžaduje se pro tuto dohodu forma veřejné listiny.
Co když není dohoda možná?
Není-li možné společného zástupce zmocnit ani tímto postupem, přichází v úvahu žaloba na určení společného zástupce, kterou může podat kterýkoliv ze spoluvlastníků jednotky. Účastníkem soudního řízení poté budou všichni spoluvlastníci jednotky. Soud by se však musel velmi důsledně zabývat otázkou zřízení společného zástupce vzhledem ke všem okolnostem konkrétního případu, a to s přihlédnutím k charakteru, povaze a hospodářskému účelu společné věci, poměrů nákladů správy k hodnotě společné věci, aktivitě jednotlivých spoluvlastníků a jejich společnému zájmu.
Činnost společného zástupce
Je-li společný zástupce jednotky zvolen, je následně vysílán na jednotlivá zasedání shromáždění vlastníků jednotek jakožto zmocněnec, kterému byla udělena plná moc k účasti a hlasování. Tento společný zástupce na zasedání shromáždění vlastníků jednotek nakládá s hlasy, které jsou spojeny s jednotkou (tedy kterými by disponoval jediný vlastník, v jehož vlastnictví by daná jednotka byla), přičemž je vždy povinen respektovat rozhodnutí uskutečněné v rámci dané jednotky. Pro takové rozhodování v rámci jednotky se použijí pravidla pro správu společné věci ve spoluvlastnictví, tj. o společné věci rozhodují spoluvlastníci podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.
Je-li společný zástupce zvolen, může vystupovat jen a pouze vůči společenství vlastníků jednotek jako osobě odpovědné za správu domu a pozemku, nikoliv vůči třetím osobám.
Odvolání společného zástupce
Společného zástupce lze rovněž odvolat, a to stejnými způsoby, jaké zákon stanoví pro jeho zvolení. Spoluvlastníci se mohou opět jednomyslně na odvolání zvoleného společného zástupce dohodnout nebo rozhodnout o jeho odvolání potřebnou většinou hlasů. Není-li žádná z předchozích variant možná, přichází v úvahu soudní úprava. Následně je také nutné odvolanou osobu informovat o skončení funkce.
Pár informací na závěr
Na tomto místě považuji za vhodné také upozornit na skutečnost, že si jednotliví spoluvlastníci jednotky nemohou pro účely hlasování na zasedání shromáždění vlastníků jednotek přičíst hlasy odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu na jednotce k hlasům, které jsou spojeny s vlastnictvím jiné jednotky v domě. Takový postup by nebyl v souladu s občanským zákoníkem, i přesto v praxi existují společenství vlastníků jednotek, která tato zákonná pravidla nerespektují. Poté je ale možné rozhodnutí společenství vlastníků jednotek zpochybnit, a to v obecné promlčecí lhůtě 3 let.
Závěrem lze uvést, že není-li společný zástupce pro jednotku ve spoluvlastnictví více vlastníků zmocněn, je téměř nemožné za tuto jednotku vykonávat příslušná práva a hlasovat na zasedání shromáždění vlastníků jednotek. Společný zástupce tak může být vhodným řešením nejen spoluvlastníky menšího bytu, ale také pro spoluvlastníky velkého nebytového prostoru, zejména garáže, kde takových spoluvlastníků může být i několik desítek a hrozí riziko nemožnosti nakládat s hlasovacími právy spojenými s tímto nebytovým prostorem.
